Koszty stanowiące na dzień bilansowy produkcję w toku u dewelopera z uwzględnieniem postanowień KSR nr 8

Firma zajmująca się budową mieszkań na sprzedaż przyjęła do stosowania Krajowe Standardy Rachunkowości. Na dzień bilansowy część przedsięwzięć deweloperskich nie będzie zakończona. Jakie koszty powinna uwzględnić przy ustalaniu wartości produkcji w toku na dzień bilansowy według KSR nr 8?

U deweloperów produkcję w toku stanowią koszty niezakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszty te obejmują koszty przygotowania budowy, dokumentacji projektowej, samej budowy wykonywanej zarówno siłami własnymi, jak i generalnego wykonawcy, nadzoru, cenę nabycia gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym wznoszony jest budynek. Do kosztów produkcji w toku zalicza się także koszty, które zgodnie z decyzją kierownika jednostki, zalicza się do kosztu wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego (np. podatek od nieruchomości, koszty finansowania zewnętrznego).

Zapas produktów, zarówno gotowych, jak i niezakończonych, wycenia się na dzień bilansowy - co do zasady - po rzeczywistym koszcie ich wytworzenia nie wyższym od cen ich sprzedaży netto na ten dzień. Rzeczywisty koszt wytworzenia obejmuje koszty bezpośrednie wytworzenia produktów oraz tę uzasadnioną część kosztów pośrednich (wydziałowych) produkcji, których poniesienie jest nieodzowne przy normalnym wykorzystaniu zdolności produkcyjnych (por. art. 28 ust. 3 ustawy o rachunkowości). Ponadto w przypadku produktów (gotowych i w toku) o długim okresie wytwarzania koszt wytworzenia można zwiększyć o koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania produktów w okresie ich wytworzenia i związanych z nimi różnic kursowych, pomniejszone o przychody z tego tytułu (por. art. 28 ust. 4 ustawy o rachunkowości).

Zasady ujmowania, wyceny i prezentacji aktywów działalności deweloperskiej uszczegóławia Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 "Działalność deweloperska" (KSR nr 8). Z pkt 7.1 tego standardu wynika, iż koszty wykonania przedsięwzięcia deweloperskiego gromadzi się dla każdego przedsięwzięcia odrębnie do czasu jego zakończenia. W przypadku, gdy umowa deweloperska została zaklasyfikowana jako sprzedaż wyrobów gotowych w bilansie wykazuje się ją w pozycji "Produkcja w toku" bez względu na to czy budowa została zlecona generalnemu wykonawcy czy też następuje siłami własnymi dewelopera. Do kosztów tych zalicza się wszystkie składniki kosztu wytworzenia w rozumieniu art. 28 ust. 3 ustawy o rachunkowości oraz wartość gruntu, wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu lub wartość budynku do przebudowy (ulepszenia), na którym przedsięwzięcie to jest realizowane.

Ponadto jak wskazuje pkt 7.6 i pkt 7.8 KSR nr 8, do kosztu wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego mogą być zaliczone (mogą zwiększać koszt wytworzenia przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego):

a) podatek od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, na którym posadowiona jest nieruchomość stanowiąca przedmiot przedsięwzięcia deweloperskiego, poniesione po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, aż do dnia jego zakończenia,

b) koszty finansowania zewnętrznego poniesione po dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, aż do dnia jego zakończenia.

Nie zalicza się do kosztu wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego kosztów informacji, promocji, marketingu, reklamy poniesionych w celu zachęcenia do kupna lokali. Są to koszty sprzedaży i obciążają koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia.