Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 12 (396) z dnia 20.06.2015

Ustalenie wartości początkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu

Jak ująć w księgach rachunkowych prawo użytkowania wieczystego gruntu i jak ustalić jego wartość początkową?

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym (zob. art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym zbywalnym. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje zawsze na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jak wynika z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierana jest pierwsza opłata i opłaty roczne.

Ustawa o rachunkowości prawo użytkowania wieczystego gruntu zalicza do środków trwałych. Wymienia je wprost w definicji środków trwałych zawartej w art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako środek trwały klasyfikuje się do grupy 0 "Grunty" Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT).

Przypomnijmy, że cena nabycia to – zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o rachunkowości – cena zakupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu, a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski.

Jeśli prawo użytkowania wieczystego gruntu jednostka nabyła od jednostki samorządu terytorialnego (urzędu gminy, urzędu miasta), to przyjmuje się, że na wartość początkową tego prawa składa się pierwsza opłata pobierana za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, która wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz koszty związane z nabyciem, czyli między innymi opłaty notarialne, czy opłatę za wpis w księdze wieczystej. Z kolei, gdy nabycie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło na rynku wtórnym w drodze umowy od dotychczasowego posiadacza tego prawa, to w takiej sytuacji na jego wartość początkową składają się cena zakupu, wynikająca z umowy lub z faktury potwierdzającej zakup, oraz koszty związane z nabyciem tego prawa, to znaczy między innymi opłaty notarialne, sądowe, skarbowe i inne.

Zwracamy jednak uwagę, że gdy nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szczególności przyjętego nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny, to jego wyceny dokonuje się według ceny sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu. W przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu nabytego nieodpłatnie za jego wartość początkową można przyjąć wartość rynkową tego prawa, jeśli jednostka dysponuje takimi informacjami, lub wartość ustaloną przez rzeczoznawcę. Może to być również cena, jaką jednostka musiałaby zapłacić, gdyby nabyła prawo na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, czyli wartość pierwszej opłaty pobieranej za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste (tj. 15–25% wartości nieruchomości gruntowej).

Następnie ujęte na rozliczeniach międzyokresowych przychodów kwoty zalicza się stopniowo na dobro pozostałych przychodów operacyjnych równolegle do dokonywanych od prawa użytkowania wieczystego gruntu odpisów amortyzacyjnych, zapisem:

Trzeba podkreślić, że według ustawy o rachunkowości na dzień przyjęcia środka trwałego do używania należy ustalić okres lub stawkę i metodę jego amortyzacji (zob. art. 32 ust. 3 ustawy o rachunkowości). Przy czym, ustalając okres amortyzacji i roczną stawkę amortyzacyjną uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego. Odpisów amortyzacyjnych od prawa użytkowania wieczystego gruntu dokonuje się na ogólnych zasadach przewidzianych dla środków trwałych, to znaczy drogą systematycznego, planowego rozłożenia jego wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest przyznawane zazwyczaj na 99 lat, ale w praktyce okres amortyzacji prawa najczęściej nie przekracza 20 lat. Odpisy amortyzacyjne prawa użytkowania wieczystego gruntu ujmuje się w księgach rachunkowych, zapisem:

Kalkulatory amortyzacji dostępne są w serwisie www.kalkulatory.gofin.pl w zakładce Kalkulatory w podatku dochodowym